Investimentos

5 CLASSES DE ATIVOS PARA INVESTIR COMO UM PRO – IMÓVEIS

Saiba mais sobre o investimento mais tradicional do brasileiro

4 - IMÓVEIS

 

Investir em ativos imobilizados ou imóveis (não confundir com ativos mobiliários) é algo tradicional para o brasileiro. O senso comum diz que esse tipo de investimento tem ótimo retorno, baixo risco e você ganha sempre, o único porém, infelizmente, é que você precisa de muito dinheiro para começar, mas será que isso tudo é verdade?


Diversos fatores tornam um produto atraente ou não. O investimento em imóveis pode ser feito de várias formas e realmente tem chances de ser um bom negócio, mas nem sempre é e (MUITO IMPORTANTE) nem sempre é adequado ao seu perfil! Anote isso.



A ideia – amplamente difundida – de que o investimento em imóveis vale muito a pena, vem de algumas décadas atrás. Um aspecto que ajudou a construir essa máxima foi a falta de boas alternativas de investimentos no mercado financeiro, naquela época. Quando sobrava algum dinheiro, não havia a possibilidade de investir em títulos públicos, por exemplo. Vale lembrar que o programa Tesouro Direto, que permite que pessoas físicas comprem títulos do Tesouro Nacional, foi criado pelo governo federal em 2002.



Nas últimas décadas o Brasil também passou por um forte processo de urbanização, hoje, apenas 15% da população vive no campo (Fonte: PNAD 2015) esse processo gerou uma valorização dos ativos imobiliários, devida a alta demanda e baixa oferta de terrenos, casas e apartamentos.



Outro fator importante que tornaram os imóveis tão famosos foi o medo da inflação. Na década de 1980, o Brasil teve uma inflação anual média superior a 200%. O período em que produtos eram remarcados diariamente assustava a todos, por isso os imóveis representavam uma forma de manter o patrimônio relativamente seguro.



Esses fatores em conjunto fizeram muitas pessoas aumentarem seu patrimônio de forma considerável, mesmo sem saber os motivos, as pessoas de fato ganharam dinheiro. Isso se espalhou e virou uma espécie de “fórmula secreta”: invista em imóveis e fique rico, sempre dá certo.



Só que não é bem assim.



Quando se investe, você está comprando um produto que se espera que valorize ou gere renda. Para que um produto possa se valorizar ou gerar renda, ele deve ter algumas características: uma delas é a que a utilidade dele hoje seja menor que a utilidade dele amanhã, desse modo o produto pode se valorizar. Por isso um carro não é investimento, a utilidade dele hoje é, no máximo, a mesma amanhã. Pra que essa e outras características possam fazer de um investimento um bom negócio, é necessário que se avalie inúmeros fatores: Risco, potencial de retorno, como que esse negócio se valoriza, prazo, etc. Com imóveis é A MESMA COISA!



O primeiro ponto é a finalidade do imóvel: Esse imóvel é comercial ou residencial? Para alugar ou especular?



Para cada tipo de investimento imobiliário devem ser observadas certas particularidades:

Processo de urbanização: bairros mais afastados, menos populosos, podem indicar boas oportunidades. Vale a pena analisar o plano diretor da cidade e o seu crescimento. Note que esse fator envolve risco, não é certeza que aquela região se urbanize, nem é certeza que isso aconteça em tempo hábil para que você aproveite essa valorização. O que também evidencia como é importante estar atento ao seu perfil.



Saturação de regiões vizinhas: se o bairro escolhido está cercado por bairros com pouca margem para crescimento(que não podem mais crescer tanto), pode ser um bom sinal. Pode fazer com que o crescimento no bairro escolhido seja maior, uma vez que os bairros em volta já não suportam tanto crescimento. A tendência é de que o comércio cresça rapidamente nesse bairro e ajude a valorizar o imóvel.



Histórico da construtora e do arquiteto: procure conhecer obras anteriores da construtora e do arquiteto envolvidos no projeto do imóvel. Esse histórico gera uma segurança maior de que são realmente profissionais de alto nível e de que terminarão a obra.



Tempo imobilizado: Pense que o valor investido estará imobilizado em um ativo de baixíssima liquidez. Não vai da pra contar com esse dinheiro por muitos meses.



Se o objetivo é alugar, deve-se levar em conta microrregião, fatores decisivos locais (no RS: churrasqueira; em SP: vagas de garagem), dormitórios e estrutura do condomínio, comércios no entorno e outros fatores que possam aumentar os recebíveis de aluguel também merecem atenção: Uma universidade próxima, shoppings, mercados, por exemplo.

Você também deve ficar atento aos custos: Condomínio, reformas, problemas de infraestrutura, vazamentos, maus cuidados etc.



No site http://fipezap.zapimoveis.com.br/ da pra observar vários dados sobre o mercado imobiliário.



Retorno: Essa é a parte que todos querem saber e a falta de educação financeira nos faz pular para esse fator antes de pensar nas condições acima. Quando falamos em retorno temos que calcular o retorno após todos os custos envolvidos (corretor, impostos, reformas, cartório, etc.). Aqui o mais profissional a se fazer é ponderar esse retorno pelos riscos que você correu e pelo tempo que você correu esse risco.

Dobrar o seu investimento depois de 10 anos num imóvel provavelmente não é tão bom negócio assim depois que você ponderou os riscos e correu e os gastos que teve ao longo desse tempo. Apenas para citar dois fatores importantes:

1 - Você no mínimo teve 2 mandatos de presidentes, prefeitos ou governadores diferentes que podem mudar todo plano diretor da cidade e afetar a questão econômica. 2 - Você teve 10 anos de envelhecimento da estrutura e decaimento da qualidade dos materiais e móveis.



A partir de agora você vai investir como um PRO e não vai mais fazer isso.



Um retorno sobre aluguéis, segundo estudo da FipeZap de 2017, mostrou que em Porto Alegre, por exemplo, o rendimento de aluguéis sobre o preço do imóvel (sobre o preço do investimento que você pagou) é de 4,7% ao ano, sujeito a imposto de renda e sem contabilizar os custos. Esse valor hoje, é um pouco maior que o rendimento da poupança, que rende cerca de 4,3% ao ano sem IR e sem custos.


Entretanto, o valor do imóvel também pode subir e se valorizar, tornando o investimento um pouco mais atrativo. No website da FipeZap, podemos ver que a valorização de um imóvel entre junho de 2012 e dezembro de 2018 foi de 29,14%,mas também demonstra uma variação média de -0,19%(desvalorização) no preço dos imóveis entre janeiro e dezembro de 2018. Isso mostra que um imóvel não tem valorização constante garantida. Mesmo 29,14% em 6 anos não é muita coisa se compararmos com a inflação, que nesses mesmos 6 anos foi de 46,45%.


Via de regra, se você consegue negociar um preço bom (imóveis na planta por exemplo) por um imóvel com um bom padrão, bem localizado, bem projetado e consegue manter a vacância baixa, investir em imóveis pode ser um bom negócio. Ter no portfólio bons imóveis dilui seu risco entre os setores e pode aumentar consideravelmente seu patrimônio no longo prazo. Imóveis mais afastados que posteriormente são engolidos pela cidade, podem ter uma valorização bastante expressiva em 10 ou 20 anos. Esse tipo de investimento pode ser encontrado com bastante pesquisa esforço e dedicação, um profissional de investimentos do ramo imobiliário pode ajudar muito nestas decisões e nos cálculos necessários.

Uma alternativa porém são os Fundos Imobiliários:

Os Fundos Imobiliários são fundos que atuam exclusivamente no setor imobiliário e são negociados em bolsa de valores ou através de intermediários financeiros oficiais.

Os Fundos Imobiliários são constituídos para gerir certos tipos de imóveis. Geralmente grandes empreendimentos. Prédios corporativos, shoppings, galpões de logística, hospitais etc. Investimentos que são de difícil acesso para as pessoas comuns. Esses fundos possuem uma gestão profissional, responsável pelos cuidados com o imóvel, negociação com locatários, entre outros. Além disso, os fundos diversificam seus investimentos investindo em vários imóveis o que diminui os riscos.


Os rendimentos pagos pelos locatários são pagos ao gestor que repassa para o detentor da cota, que por sua vez é negociada em bolsa, o que torna muito mais fácil e barato para o investidor. Existem cotas de fundos imobiliários por 100 reais, ou até menos. Você compra a cota na bolsa de valores, já está participando do fundo. Sempre que os rendimentos de aluguéis forem pagos, o valor proporcional ao seu número de cotas cairá na sua conta de investimentos da sua corretora de valores e é ISENTO DE IR (por enquanto), diferente dos rendimentos de aluguéis que são tributáveis.

MAS CUIDADO TAMBÉM!

A escolha destes fundos deve ser feita com critério e fique atento a oscilação das cotas, pois elas acontecem!


Esteja sempre ciente dos riscos ao investir, só assim você vai investir como um PRO e evitar dores de cabeça no futuro. Ter imóveis é ótimo para diversificar carteira, mas é só um dos ativos que mais da trabalho!

Se você quer ser um profissional de Topo, acesse O TOPO FINANCE e assine uma de nossas trilhas educacionais ou contate um dos assessores da Red Investimentos!

Grande Abraço a todos!

Autor, FIPE ZAP
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